土地使用权人同意拆房就直接强拆?得问问利害关系人!

2020-07-07 18:57:26

农村征地新规落实在即,少数一定要服从多数?【“预征收”在农村集体土地征收中将这样落实】所谓“预征收”,就是在征收决定尚未依法作出时,征收方先与被征收人签订附生效条件的补偿安置协议。若征收决定最终依法作出,则补偿安置协议自动生效;征收决定未能依法作出(譬如预签约比例不符合政策标准)时,已签订的补偿安置协议不生效。“批前签协议”,这一具有创新性的程序设计颠覆了以往“先决定,后签约”的征收拆迁模式,将一个项目能否依法开展的“决定权”赋予了所涉被征地农民。 《土地管理法实施条例(修订草案)》(征求意见稿)第31条对此规定,县(市)人民政府根据法律、法规的规定和听证情况确定征地补偿安置方案后,组织有关部门与拟征收土地的所有权人、使用权人签订征地补偿安置协议。对个别未签订征地补偿安置协议的,县(市)人民政府应当依据征地补偿安置方案和补偿登记结果作出征地补偿安置决定。其第32条规定,县(市)人民政府完成本条例规定的征地前期工作后,方可提出土地征收申请……这就是农村集体土地征收中“先签约,后决定(申请征地批复)”模式可能的表述内容。 这意味着“个别人”不仅要面对政府单方做出的补偿安置决定,也面临来自“多数人”的同伴压力。【新程序带来的新问题:“个别人”的权利也应充分保障】从此次征求意见的“修订草案”中不难看出,少数对补偿安置不满的被征地农民的位置,或将变得较为尴尬。譬如“修订草案”第30条规定,多数被征地的农村集体经济组织成员认为补偿安置方案不符合法律、法规规定的,县(市)人民政府应当组织听证。这里就设定了“多数”这一被征地农民数量的门槛。 也就是说,若对补偿安置方案不满、持有异议的人数未过半,听证程序就不需要启动。“个别人”是没有办法主张听证权利的。再比如前面提到的“预征收”模式,在立法中即强调“个别未签订征地补偿安置协议的”,显然预设立场认为大多数被征地农民都会配合签订补偿安置协议。这就意味着,不同意签约搬迁的农民直接被划入了“少数人”范畴,那么其权利的行使和保障恐将面临相当程度的困难和挑战。实践中,这部分被征收人往往要面对来自街坊邻居的冷眼看待,甚至因耽误其领取鼓励早搬早签的奖励金而引发更为严重的矛盾。 不可否认的是,绝大多数被征地农民都是善良纯朴的普通群众,不具备专业的法律知识和足够的权利意识。将决定某一项目能否依法启动的话语权交给“农村集体经济组织”这一整体中的“多数人”,的确需要在具体工作中的细化操作和严格落实。针对这一不可回避的农村征地程序调整趋势,在明律师提示广大被征地农民以下4点:一是要在项目启动之初,即“土地征收启动公告”发布后立即关注自己的补偿安置权益,增强法治意识,适度学习征地领域最新的法规规范,及时督促村集体落实村务公开,保障自己的知情权、参与权和监督权;二是要尽早咨询专业律师的意见,对照法律、律师的建议和征收方的解释说明仔细考量自己的补偿安置利益,不要偏听偏信任何一方的说法,要始终坚持按照法定的标准和原则去自己想问题,不被外界的因素、邻居的态度或者奖励金等设置影响。 三是不要在未了解清楚相关问题的情况下盲目签订征地补偿安置协议。预签约同样也是签约,落笔就要无悔,否则征收行为的稳定性就会被彻底打乱。在成为“多数人”的问题上,大家要多掂量几回,多为自己长远的生计保障考虑一些。四是“少数人的权利也是权利”,征地补偿安置决定的作出并不意味着其先天具有合法性,被征地农民完全可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼,请求法院对补偿安置决定的合法性进行全面审查。这将是法律赋予被征地农民的最核心救济途径,大家要理直气壮地去行使,完全没必要有其他顾虑。 土地使用权人同意拆房就直接强拆?得问问利害关系人!导读:父亲签字的补偿安置协议和同意房屋腾空拆除单竟导致女儿实际建造并居住的房屋遭强拆。土地使用权人同意征收方就可以直接拆房了吗?本文,看在明律师陈丽芳如何依法起诉捍卫利害关系人的合法权益。原创实务文章,欢迎分享朋友圈!转载请联系授权!作者丨赵宁  北京在明律师事务所【基本案情:父亲签下的拆除单致女儿房屋被强拆】赵女士、李先生夫妻二人居住于浙江省金华市某村。2019年4月1日,赵女士的父亲收到了当地街道办事处作出的《限期搬离腾空通知书》,通知书中所涉及的房屋正是赵女士的父亲通过分家书分给赵女士夫妻二人居住的房屋。 赵女士为维护自身合法权益,经过多方比较衡量,慕名来到北京在明律师事务所,委托了陈丽芳律师作为其代理律师。委托律师后不久的2019年5月10日,街道办事处组织人员将赵女士夫妻二人的房屋强制拆除,致使房屋内物品被损毁,造成了一定的经济损失。陈丽芳律师介入后经过调查和分析发现,赵女士的房屋在征收范围内,但是该房屋的土地使用权人却是赵女士的父亲。更不利的是赵女士的父亲在此前已经与征收方签订了《征收补偿安置协议》与《同意房屋腾空拆除单》。 当地街道办事处正是以上述两个文件以及赵女士父亲所拥有的土地证为证据,欲强势证明自己的强拆行为合法。与此同时,赵女士的父亲亦主张房屋是其所有,而非赵女士的,其完全有权利签订安置补偿协议与拆除单。此时的赵女士可谓腹背受敌,自身补偿安置权益岌岌可危。【律师代理:利害关系人同样有权依法起诉】然而陈丽芳律师通过与赵女士的沟通不断发掘证据,发现赵女士的父亲曾写过分家书,确定将此处房屋分给了赵女士,并且赵女士也拿出了当年建设房屋时的协议与结款凭证,证明自己是房屋的建设人与合法所有权人,并且长年居住于此。 陈丽芳律师认为,虽然土地使用权人为赵女士的父亲,但是该房屋为赵女士夫妻所建,其后又一直由其居住,该房屋的拆除与赵女士夫妻有利害关系,赵女士夫妻同样是该拆除行为的当事人。当地街道办不能单纯因权利人同意就强行拆除房屋,还应当履行相应的法律程序。而本案中,街道办事处违反《行政强制法》第三十四条至第三十八条有关强制执行程序的规定,其强拆行为理应被判决确认违法。在相关证据以及法律的支持下,赵女士夫妻在陈丽芳律师的帮助下提起诉讼,请求法院确认当地街道办事处的强拆行为违法并给予行政赔偿。 经过庭审,兰溪市人民法院支持了陈丽芳律师的代理意见,于2020年3月作出一审判决,确认涉案街道办事处的强拆行为违法,并责令其在判决生效后六十日对赵女士夫妻二人作出行政赔偿决定。

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